Fin de la déduction des intérêts des crédits immobiliers dès l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025)
À partir de l’année d imposition 2026 (revenus 2025), un changement majeur touche les contribuables qui détiennent un bien immobilier autre que leur résidence principale : les intérêts des prêts immobiliers ne sont plus déductibles au niveau fédéral.
Concrètement, à partir de l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), les intérêts des emprunts contractés pour financer un bien qui n’est pas votre habitation propre (résidence secondaire, immeuble de rapport, bien locatif loué / mis en location, etc.) ne peuvent plus être imputés sur vos revenus immobiliers afin de diminuer votre base imposable. La mesure s’applique aussi aux crédits existants : les intérêts payés en 2025 ne donnent déjà plus droit à un avantage fiscal fédéral. (Pas de régime transitoire.)
« La déduction fédérale des intérêts disparaît dès l’exercice d’imposition 2026, pour les nouveaux emprunts comme pour ceux déjà en cours : l’impact se ressent immédiatement dans la déclaration 2026 (revenus 2025). »
1) Qui est concerné ?
Vous êtes concerné si vous êtes contribuable et que vous remboursez un crédit immobilier (ou tout emprunt) lié à un bien autre que votre habitation propre. Typiquement : revenus locatifs, immeuble de rapport, résidence secondaire, ou investissement patrimonial avec des loyers encaissés (ou potentiellement encaissables).
- Bailleur personne physique (détention privée) : impact direct sur l’IPP (base imposable).
- Biens locatifs “usage privé” : on reste dans une logique de taxation forfaitaire basée sur le revenu cadastral, mais sans déduction ordinaire d’intérêts dès EI 2026.
- Crédits payées / intérêts payés en 2025 : plus d’imputation possible sur le revenu immobilier.
2) Ce qui change dans votre déclaration de revenus 2026
Avant, les intérêts pouvaient être déduits (dans certaines limites) pour réduire le revenu immobilier taxable. À partir de 2026, vous ne pourrez plus déduire ces intérêts au niveau fédéral : votre revenu immobilier “théorique” (base imposable) remonte mécaniquement, ce qui peut augmenter votre imposition globale.
| Avant (jusqu’EI 2025) | Après (EI 2026 – revenus 2025) | Conséquence fiscale |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt potentiellement imputables sur le revenu immobilier | Intérêts d’emprunt non imputables / non déductibles au fédéral | Base imposable plus élevée → hausse du revenu imposable |
| Effet “tampon” sur la taxation des revenus immobiliers | Disparition de l’effet “tampon”, même pour crédits existants | Rendement net locatif réduit (toutes choses égales) |
3) Pourquoi c’est important : anticiper le cash-flow
La suppression est immédiate dans la pratique : même si vos loyers n’augmentent pas, votre charge fiscale peut monter. Il est donc recommandé d’anticiper, dès aujourd’hui, l’impôt lié à la perte de cet avantage fiscal et d’ajuster votre stratégie (réserve de trésorerie, structure de détention, travaux, refinancement, etc.).
4) Attention aux confusions : termes très recherchés… mais pas toujours belges
Beaucoup de propriétaires cherchent en ligne des notions comme revenus fonciers, revenu foncier, fonciers, déficit foncier, micro foncier, régime micro, régime réel, forfaitaire, abattement, abattement forfaitaire, impôt sur le revenu, déclaration de revenus, déclaration d impôt, prélèvements sociaux (ex. csg), lmnp/lmp, micro bic, bic ou encore code général, général des impôts, code général des impôts.
Ces mots-clés renvoient souvent à la fiscalité française (et à des dispositifs comme pinel, loi pinel, malraux, ou des sujets type taxe foncière, plus values/plus value). En Belgique, la logique et les formulaires diffèrent : l’enjeu ici est bien la fin de la déduction des intérêts fédérale pour les biens autres que l’habitation propre.
5) Checklist “pro” à faire avec votre expert-comptable
- Recalculer votre net après impôt : revenus et charges, loyers perçus, charges financières, impact sur le revenu global.
- Vérifier votre mode de détention : privé vs société (impôt sur les sociétés) selon votre situation.
- Documenter les charges : charges déductibles restantes, primes (ex. primes d assurance), frais de gestion, honoraires, copropriété, etc. (selon règles applicables).
- Prévoir l’effet dans les années suivantes : budget d’impôt, provisions, stratégie patrimoniale.
Vous voulez mesurer l’impact sur votre cas ?
On simule l’impact sur votre base imposable (EI 2026 – revenus 2025) et on identifie les leviers encore possibles pour optimiser votre situation dans le cadre légal.
Demander une analyseConclusion
Dès l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), vous ne pourrez plus imputer les intérêts de votre prêt immobilier sur vos revenus immobiliers pour réduire votre base imposable, même si le crédit a été contracté il y a plusieurs années. Cette suppression implique, pour beaucoup de bailleurs, une hausse de l’impôt à prévoir et à budgéter dès maintenant.